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Droits
des locataires
La défense des droits des locataires est
un des volet de la mission du CLAC. Pour concrétiser
cet aspect de sa mission, en plus de la défense
collective des droits (voir section sur le logement
privé), le CLAC tente d'informer un maximum de
locataires de leurs droits et recours. Vous trouverez
un résumé de ces principaux droits et recours dans
cette section du site. Pour plus d'informations, n'hésitez
surtout pas à nous contacter.
Partir en cours de bail
Il y a quatre moyens de
quitter son logement en cours de bail: La résiliation
du bail, La cession de bail,La sous-location et La résiliation
pour des cas particuliers.
La résiliation de
bail
Il est faux de dire
qu'un locataire peut quitter son logement en
tout temps en payant 3 mois de loyer. La résiliation
de bail peut s'effectuer dans certains cas prévus par
la loi. Elle est possible quand le propriétaire et le
locataire s'entendent pour mettre fin au bailavant la
fin du terme. Elle doit cependant être confirmée par
un document écrit et signé par les deux parties.
Elle doit également inclure une formule selon
laquelle les deux parties renoncent à leur droit de
poursuite de l'autre partie devant les tribunaux, pour
tous dommages présents ou futurs qui résulteraient
de l'occupation du logement concerné.
La cession de
bail
La cession de bail se
fait lorsqu'on transfère un bail à un nouveau
locataire. contrairement à la sous-location, le
locataire est dégagé de toutes responsabilité vis-à-vis
le propriétaire puisqu'il cède tous ses droits et
obligations au nouveau locataire appelé cessionnaire.
C'est le locataire qui
recherche une nouvelle personne intéressée à
occuper le logement. Il doit envoyer un avis de
cession de bail par courrier recommandé au propriétaire
en l'informant du nom et de l'adresse de la personne
qui prendra le logement et la date prévue de la
cession de bail. Le propriétaire a 15 jours pour
accepter ou refuser. Il ne peut refuser que pour des
motifs valables(ex: insolvabilité). Si le propriétaire
refuse sans motifs valbles, le locataire peut faire
une demande à la Régie du logement qui résiliera le
bail. Le silence du propriétaire équivautà une
acceptation de sa part à la cession de bail. Il peut
toutefois demander au locataire cédant le bail le
remboursement des frais encourus(enquête de crédit).
Aprèe acceptation de propriétaire, le locataire cédant
signera ne entente de cession de bail avec le nouveau
locataire.
N.B. Le propriétaire
ne peut empêcher le locataire de faire une cession de
bail
La sous-location
le locataire a le droit
de sou-louer son logement avec le consentement du
propriétaire. Ce dernier peut toutefois refuser de
donner consentement s'il a des motifs sérieux. La
sous-location n'est utilisée que dans le cas ou le
locataire désire revenir dans son logement(ex: le
locataire part en voyage pour un période de 6 mois).
le locataire est tenu d'aviser le propriétaire, par
écrit. mentionnant le nom et l'adresse de la personne
à qui il entend sous-louer. Le propriétaire a 15
jours pour répondre. S'il refuse. le propriétaire
doit aviser le locataire des motifs de son refus dans
les 15 jours de la réception de l'avis de
sous-location. Sinon, il y a présomption de son
consentement.
le sous-locataire d'un
logement ne bénéficie pas du droit au maintien dans
les lieux car on ne peut faire une sous-location de
plus de 12 mois à moins d'avoir le consentement du
propriétaire. Le locataire(sous-locateur) ou à défaut
le propriétaire doit envoyer au sous-locataire un
avis de quitter les lieux au moins dix jours avant la
fin se la sous-location.
La résiliation
d'un bail pour des cas particuliers
Le locataire peut résilier
son bail pour habiter dans un H.L.M., un centre
d'accueil ou une résidence privée pour personnes âgées.
Dans ces cas-ci, le locataire est obligé d'envoyer au
propriétaire un avis de résiliation, accompagné
d'une attestation de l'autorité compétente, de trois
mois par courrier recommandé, en exigeant un accusé
réception (carte rose par la poste). Le locataire est
tenu de payer les 3 mois de loyer sauf si le propriétaire
reloue le logement entre temps. Cette possibilité de
résiliation avec un delai de 3 mois peut aussi
s'appliquer pour une personne qui subitement aurait un
handicap permanent(perte d'autonomie) ne lui
permettant plus de demeurer dans son logement(ex:
immeuble sans ascenseur). Dans cette situation, le
locataire devra se procurer une preuve du médecin.
Dans tous les cas, la période
de paiement de loyer de 3 mois est toujours calculée
à partir de la date de l'envoi et non au début du
mois(ex: la lettre est envoyeée le 13 décembre, le
locataire devra payer jusqu'au 13 mars).
Payer son loyer
Lors de la conclusion
d'un bail, le propriétaire peut exiger d'avance le
paiement du loyer pour le premier terme. Il ne peut
exiger du locatraire aucune autre somme d"argent.
Le propriétaire ne peut
exiger des chèques postdatés pour le paiement de
loyer, donc bien faire attention, lors de la signature
du bail,à ce que le propriétaire aura inscrit au
bail. Le loyer est payable au domicile du
locataire et dois être payer le premier jour de
chauqe mois ou le premier jour de chaque période de
paiement à moin d'une entente écrite au bail. À défaut
de quoi, dès le lendemain, le propriétaire peut
porter plainte à la Régie du logement en
recouvrement de loyer. Après trois semaines, si
le locataire n'a toujours pas payé, le propriétaire
peut en plus de faire une demande de recouvrement, une
demande en résiliation de bail.
Le locataire ne peut se
faire justice par lui-même en retenant le loyer, même
s"il y a des réparations è faire dans le
logement. Il doit plutôt montrer sa bonne foi en
payant et en portant plainte èa la Régie de logement
pour qu'elle oblige le propriétaire à exécuter tous
les travaux. Le locataire ne peut retenir son loyer
qu'avec la permission d'un régisseur.
Pour éviter la résiliation
de bail, le locataire doit payer, avant que le
jugement soit rendu, le loyer plus les intérêts et
les frais judiciaires en argent comptant, chèque visé
ou mandat poste. Ceci peut être fait au moment de
l'audience. Pout toutes les demandes en recouvrement
de loyer favorables au propriétaire, aucun recours
n'est possible pour le locataire et il devra
malheureusement payer. Si,après l'audienceà la Régie
du logement, le locataire reçoit le jugement dans
lequel son bail a été résilié, il peut demander
une permission d'appeler dans les 30 jours si
l'expression « execution provisoire nonobstant appel»
Augmentation de loyer
Peu importe la durée du bail, le propriétaire
peut modifier le bail seulement une fois par 12 mois.
Le propriétaire n'a pas le droit
d'augmenter le loyer au delà de ce que permettrait la
Régie du logement et doit fournir un avis
d'augmentation de loyer par écrit en inscrivant le
montant de la hausse en dollars ou en pourcentage.
L'avis d'augmentation doit être envoyé :
Entre 3 et 6 mois avant la fin du bail
pour un bail d'une durée d'un an ou plus
Entre 1 et deux mois avant la fin du bail
pour un bail de moins d'un an
Entre 1 et 2 mois avant l'entrée en
vigueur de l'augmentation de loyer pour un bail à durée
indéterminée.
Le locataire a 1 mois pour répondre à
l'avis d'augmentation de loyer suite à la réception
de l'avis. Trois réponses sont possibles :
- Je
déménage
- J'accepte
la hausse proposée
- Je
refuse le hausse ET je reste dans mon logement
L'absence de réponse à l'avis équivaut
à une ACCEPTATION, il est donc primordial de répondre
par écrit (et par courrier recommandé) au propriétaire
si le locataire a l'intention de refuser la hausse.
Si le locataire s'oppose à
l'augmentation de loyer, le propriétaire a un mois
pour s'adresser à la Régie du logement en fixation
de loyer. C'est alors le calcul effectué par la Régie
et selon sa grille de calcul qui déterminera la
hausse de loyer accordée au propriétaire. Suite au
refus du locataire, si le propriétaire ne s'adresse
pas à la Régie du logement dans le délai, le bail
est reconduit aux mêmes conditions et il n'y a pas de
hausse possible
Les indices :
Chaque année, la Régie du logement
publie des indices vers la fin du mois de janvier. Ces
indices sont un outil qui peuvent permettre une négociation
entre le locataire et le propriétaire pour s'entendre
sur une hausse de loyer.
Les augmentations de loyers sont du CAS
par CAS et les indices ne permettent pas un calcul
exacte de la hausse.
Reprise de logement
Un propriétaire
individuel ou un couple propriétaire, a le droit de
reprendre le logement pour s’y loger lui-même, ou
pour y loger un membre du premier degré ascendant ou
descendant de sa famille (son père, sa mère, son
fils, sa fille), ou pour y loger une personne dont il
est le principal soutien.
La reprise de
logement ne peut être fait dans aucun autre contexte.
Donc, une personne morale (une compagnie) ou des
propriétaires multiples (des amis, des frères par
exemple), ne peuvent faire de reprise de logement.
Pour reprendre
le logement, le propriétaire doit faire parvenir un
avis ÉCRIT au locataire, au moins 6 mois avant la fin
du bail (pour un bail d’une durée d’un an). Cet
avis doit comprendre la date de la reprise, le nom de
la personne à qui est destiné le logement et le lien
entre cette personne et le proprio.
Lorsqu’un
locataire reçoit l’avis de reprise de logement, il
a un mois
pour y répondre par écrit. Il peut refuser ou
accepter la reprise. S’il ne répond pas à
l’avis, la loi considère qu’il a REFUSÉ.
Si le
locataire refuse, le propriétaire doit s’adresser a
la Régie du logement s’il veut que la reprise ait
lieu.
La loi ne prévoit
pas d’indemnité pour un locataire victime de
reprise. Par contre, il est possible, en refusant la
reprise, que la Régie prenne en compte la situation
du locataire et qu’elle autorise une indemnité ou
des conditions particulières pour la reprise.
Travaux et insalubrité
Réparations
urgentes et nécessaires
Tout problème
dangereux pour la santé ou la sécurité du locataire
est considéré comme une réparation urgente et nécessaire
(ex: tuyau qui gèlent durant l'hiver).
Pour toutes réparations
urgentes, le locataire doit avertir son propriétaire
plus vite possible pour se dégager de toute
responsabilité en lui donnant 48 heures pour
agir(lettre par courier recommendé ou téléphoner
avec témoin). Si le propriétaire n'agit pas dans les
48 heures, le locataire peut faire les réparations et
les déduire du montant du loyer sous présentation
des photocopies des factures. Il est donc très
important de conserver tous les reçus et les
factures.
réparations
majeures
Le propriétaire doit montrer le caractère
raisonnable des travaux en plus de la nécessité de
l'évacuation. Dans un tel cas, la Régie du logement
accorde au locataire les dépenses encourues pour
l'aller-retour, l'entreposage, les frais d'assurances
des meubles, la différence de loyer, la réinstallation
des services du téléphone et de l'électricité.
L'indemnité est payable à l'évacuation et non sur
présentation des factures.
Si l'évacuation
est d'une semaine et moins, le locataire doit recevoir
l'avis de réparations majeures 10 jours à l'avance.
le locataire peut, dans les dix jours qui suivent cet
avis, demander à la Régie du logement de statuer sur
la nature, la durée des travaux, de même que l'évacuation
et le dédommagement.
Si l'évacuation
est de plus d'une semaine, il doit recevoir l'avis 3
mois à l'avance. Le locataire a 10 jours pour répondre.
S'il ne répond pas, il est présumé avoir refusé de
partir. Le propriétaire a 10 jours, après le délai
du locataire, pour faire une demande à la Régie du
logement. La Régie du logement statuera sur la nature
des travaux, leur durée, l'évacuation ou non du
locataire et le dédommagement auquel il a droit.
Il ne
pourra y avoir une hausse de loyer que l'année
suivante. Le locataire qui revient dans un logement
après des réparations majeures, paie le même loyer
qu'avant son départ.
n.b
Toutes parties d'une subvention pour rénovation, de
n'importe quel niveau gouvernemental, sont excluus du
calcul d'une future hausse de loyer
Insalubrité
Le propriétaire doit
entretenir le logement pendant toute la durée du
bail, de manièere à ce qu'il serve à l'usage pour
lequel il est loué, c'est-à-dire, en bon état de
propreté. Tout ce qui est dangereux pour la santé et
la sécurité des occupants est considéré impropre
à l'habitation(insalubrité).
Tout locataire qui a déjà
signé un bail et qui entre pour la première fois
dans son appartement et s'aperçoit que celui-ci est
impropre à l'habitation peut dès lors ne pas prendre
possession de son logement. Il y aura résiliation de
bail automatique en fait et en droit. Il ne doit en
aucun cas prendre possession de ce logement. Il est
important de prendre des photos du logement ou d'avoir
un témoin en cas de contestation par le propriétaire.
Insalubrité et
abandon
Si le locataire habite déjà
un logement mais que celui-ci devient insalubre(présence
de coquerelles après plusieurs tentatives
d'extermination, absence de chauffage, moisissure dans
toutes les pièces,etc.), il avise le propriétaire
immédiatement.
Si le logement est
devenu impropre à l'habitation, le locataire peut
abandonner son logement en envoyant au propriétaire
un avis écrit d'abandon avant de partir ou dans les
10 jours suivants l'abandon. Il est toujours préférable
de demander l'inspection du logement par le service
municipal compétent. Lorsque le logement redevient
propre a l'habitation le propriétaire doit en aviser
le locataire qui lui signalera s'il reprend ou non le
logement.
Au niveau de la Régie
du logement, les procédures générales habituelles
s'appliquent
Réglement sur le
logement
Tout bâtiment doit
respecter le réglement sur le logement de la
municipalité. Malheureusement plusieurs municipalités
n'en ont pas ou n'ont pas d'inspecteur. Il est donc
important de bien se renseigner.
Le réglemnt sur le
logement comporte des exigences minimales sur, entre
autres, les insectes,l'installation électrique,
l'installation sanitaire, l'éclairage naturel, la
température de l'eau chaude, la plomberie, les
garde-corps, les rampes d'escalier, les balcons, la sécutité
d'entrée, les avertisseurs d'incendie,les portes, les
fenêtres, la toiture.
Intimidation/Harcèlement
Les locataires
ont le droit de profiter de la pleine jouissance de
leur logement. Cela signifie que les locataires ont el
droit d’être bien chez eux, à l’abri de toute
intimidation ou harcèlement.
Lorsqu’ un locataire est victime de ce genre de
comportement, qu’il vienne du concierge, du propriétaire,
du représentant du propriétaire ou d’unE voisinE,
il doit en aviser le propriétaire et le mettre en
demeure de que cesse immédiatement tout comportement
qui porte atteinte à sa sécurité, à sa dignité ou
qui brime sa jouissance paisible.
Si le
comportement persiste, le locataire devra envoyer une
mise en demeure au locateur et éventuellement ouvrir
une demande à la Régie du logement.
Pour
constituer ses preuves pour des cas de harcèlement ou
d’intimidation, les locataires peuvent faire appels
aux policiers, à des témoins, ou, idéalement
constituer un journal de bord des événements.
Discrimination
Selon la charte des
droits et libertés de la personne du québec, on ne
peut pas vous refuser un logement pour des raisons
discriminatoire tels que: personne à faible revenu,
femme seule ou avec des enfants, personne âdée,
personne handicapée,orientation sexuelle, race,
langue, sexe, religion, chômage. Si un propriétaire
refuse de louer un logement pour ces raisons, le
locataire peut porter plainte à la commission des
droits de la personne et des droits de la
jeunesse.
Si un locataire est
victime de discrimination et qu'il a un dossier étoffé
(témoin, preuve d'un refus discriminatoire), il peut
téléphoner à la commission et deamnder à parler è
un enquêteur. Celui-ci pourrait téléphoner au
propriétaire et lui mentionner qu'il n epeut refuser
de louer un logement pour de tels motifs. Il est5 donc
conseillé de visiter des logements toujours en présence
d'une autre personne ( parent,ami,etc.).
De plus, le propriétaire
ne peut refuser un bail à un locataire pour le seul
motif que ce locataire a exercé un droit auprès de
la Régie de logement
Mise en demeure
La mise en demeure est la première étape
pour entamer une démarche légale pour forcer le
propriétaire à remplir une de ses obligations.
Il s'agit d'écrire une lettre (qui sera
ensuite envoyée par courrier recommandé) qui
explique la situation au propriétaire, lui rappelle
ses obligations et lui donne un délai pour agir.
Voir
section mise en demeure
La régie du logement
La Régie du logement est un tribunal
administratif qui a été crée par l'État Québécois
en 1980. Ce tribunal a deux fonctions principales :
a) informer les locataires et les propriétaires
sur la loi sur le logement locatif
b) régler les litiges qui opposent les
locataires et les propriétaires.
Le service des permis et inspections
Procédure à
suivre à Montréal
Pour toutes questions
d'insalubrité, le locataire doit avertir le
propriétaire par courrier recommandé en gardant deux
copies de sa lettre et le reçu de la poste, en
indiquant bien le délai accordé pour les
réparations (généralement, un délai de 48 heures
est inscrit). pas la suite, le locataire pourra porter
plainte à la Régie du logement et au service des
permis et inspections de la ville de Montréal.
Quand le locataire porte
plainte au service des permis et inspections de la
Ville de Montréal, le répartiteur du service
pourrait décider :
-
d'appeler directement le
propriétaire,
-
d'écrire une lettre au
propriétaire
-
d'envoyer in inspecteur.
le répartiteur
demandera toujours une copie de la lettre de mise en
demeure envoyeée par le locataire au propriétaire.
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